Qué es el coeficiente de utilización del suelo (CUS)
El parametro que fija cuantos metros totales puedes edificar en un terreno, explicado con ejemplos.
Qué es el coeficiente de utilización del suelo (CUS)
El coeficiente de utilización del suelo, conocido como CUS, es el parámetro normativo que determina cuántos metros cuadrados de construcción se permiten en un terreno en relación con su superficie. Junto con el coeficiente de ocupación, es una de las cifras que define el potencial real de un predio.
Cómo se calcula
El CUS es un multiplicador. Se obtiene de dividir la superficie máxima de construcción permitida entre la superficie del terreno. Si un predio de 500 metros cuadrados tiene un CUS de 2, se pueden construir hasta 1,000 metros cuadrados sumando todos los niveles. El cálculo es directo: superficie del terreno multiplicada por el CUS igual a metros cuadrados máximos de construcción.
La diferencia entre CUS y COS
Estos dos coeficientes suelen confundirse y miden cosas distintas. El COS, coeficiente de ocupación del suelo, define qué porcentaje del terreno puede ser cubierto por la construcción en planta baja, es decir, la huella. El CUS define el total de metros construidos sumando todos los pisos. El COS controla cuánto del terreno queda libre; el CUS controla cuánto volumen total puedes edificar. Ambos trabajan juntos: el COS limita la huella y el CUS, combinado con la altura permitida, determina cuántos niveles puedes apilar sobre esa huella.
Por qué define el potencial del predio
El CUS traduce directamente a producto vendible o rentable. Un CUS alto permite más metros construidos y, por tanto, más unidades o más superficie comercial sobre el mismo terreno. Por eso dos predios del mismo tamaño pueden tener valores muy distintos: el que tiene mayor CUS ofrece más potencial constructivo. Calcular el CUS es uno de los primeros pasos de cualquier estudio de factibilidad serio.
Dónde se consulta
El CUS aplicable a un predio aparece en el plan o programa de desarrollo urbano del municipio y se confirma mediante el certificado de uso de suelo. Ese documento indica el CUS, el COS y la altura máxima específicos del terreno. Conviene siempre verificarlo de manera oficial y no estimarlo a partir de construcciones vecinas, porque la designación puede variar de un predio a otro.
Cómo se usa en la práctica
En el desarrollo profesional, el CUS no se maximiza por reflejo. Construir hasta el tope permitido obliga a más estacionamiento, más áreas comunes y mayor inversión, y no siempre encuentra demanda. En la práctica de desarrollo de Nodo Urbano, el CUS se cruza con el mercado y la pro forma para encontrar la intensidad óptima, no la máxima.
Cierre
El CUS es, en esencia, la respuesta a la pregunta de cuántos metros puedes construir en un terreno. Conocerlo con precisión, junto con el COS y la altura, convierte una intuición sobre un predio en un programa cuantificable y financiable.