Qué es el cash on cash return inmobiliario
El cash on cash return mide cuanto efectivo genera una inversion cada ano frente al efectivo que realmente pusiste.
Qué es el cash on cash return inmobiliario
Cuando se invierte en bienes raíces con financiamiento, no basta con saber cuánto rinde el proyecto en total: importa cuánto rinde el dinero propio que se puso de verdad. Esa es la pregunta que responde el cash on cash return, una de las métricas más usadas para evaluar una inversión inmobiliaria apalancada.
La definición
El cash on cash return, o retorno sobre efectivo, mide el flujo de efectivo anual que genera una inversión en relación con el efectivo que el inversionista aportó de su bolsillo. Se expresa como porcentaje y se calcula así:
**Cash on cash = Flujo de efectivo anual antes de impuestos ÷ Efectivo invertido**
No mide la rentabilidad total del activo, sino el rendimiento del capital propio comprometido.
Qué entra en cada parte
Para que el cálculo sea correcto, conviene definir bien sus dos componentes.
- **Flujo de efectivo anual.** Los ingresos por renta menos todos los gastos de operación y menos el pago del crédito. Es el dinero que efectivamente queda en el bolsillo cada año. - **Efectivo invertido.** Lo que el inversionista puso de verdad: enganche, costos de cierre, comisiones y cualquier remodelación inicial. No incluye la parte financiada por el banco.
Un ejemplo concreto
Supongamos una propiedad de 5 millones de pesos. El inversionista pone un enganche de 1.25 millones más 250,000 de costos de cierre, es decir 1.5 millones de efectivo. Tras pagar gastos y crédito, la propiedad deja un flujo de 180,000 pesos al año.
El cash on cash return es 180,000 ÷ 1,500,000 = 12 por ciento. Cada año, la inversión devuelve un 12 por ciento sobre el efectivo realmente aportado.
En qué se diferencia del ROI
Es fácil confundir el cash on cash con el ROI tradicional, pero no son lo mismo:
- **El ROI** mide la ganancia total, incluida la plusvalía y la amortización del crédito, sobre la inversión total. - **El cash on cash** mide solo el flujo de efectivo del año sobre el efectivo propio, sin contar plusvalía.
El cash on cash es más conservador y más realista para quien vive del flujo, porque solo cuenta el dinero que entra a la cuenta.
Por qué importa el apalancamiento
La métrica brilla cuando hay crédito de por medio. Como el inversionista controla un activo grande con poco efectivo propio, un buen flujo sobre ese efectivo reducido puede arrojar retornos altos. Pero el apalancamiento también amplifica el riesgo: si el flujo baja, el pago del crédito sigue fijo.
Una herramienta de decisión
En el análisis de inversión que respalda los proyectos de Nodo Urbano, el cash on cash return se usa para comparar oportunidades de forma rápida y honesta. No lo dice todo, pero responde una pregunta esencial: ¿cuánto efectivo me devuelve cada año el dinero que de verdad puse? Entender esa cifra es entender el corazón de cualquier inversión apalancada.