Cómo calcular el COS y el CUS de un terreno

Qué son el COS y el CUS y cómo calcularlos para saber cuánto puedes construir en un terreno.

Cómo calcular el COS y el CUS de un terreno

Antes de diseñar cualquier proyecto hay que saber cuánto se puede construir legalmente en el terreno. Dos coeficientes lo determinan: el COS y el CUS. Entenderlos y calcularlos correctamente evita proyectar de más y tener que rehacer todo. Esta guía los explica con ejemplos.

Qué es el COS

El COS es el Coeficiente de Ocupación del Suelo. Indica qué porcentaje del terreno puede ocuparse en planta baja por la construcción. Se expresa como un factor entre 0 y 1. Un COS de 0.6 significa que puedes ocupar como máximo el 60 por ciento de la superficie del terreno en planta; el resto debe quedar libre para áreas abiertas, jardines o estacionamiento descubierto.

**Fórmula:** Superficie máxima de desplante = Superficie del terreno x COS.

Qué es el CUS

El CUS es el Coeficiente de Utilización del Suelo. Define la superficie total de construcción permitida sumando todos los niveles. También se expresa como un factor, pero suele ser mayor que 1 porque acumula los pisos. Un CUS de 2.4 sobre un terreno de 300 m2 permite construir hasta 720 m2 totales repartidos en los niveles.

**Fórmula:** Superficie máxima de construcción = Superficie del terreno x CUS.

Ejemplo de cálculo

Supongamos un terreno de 400 m2 con COS de 0.7 y CUS de 2.8.

- **Desplante máximo:** 400 x 0.7 = 280 m2 de ocupación en planta. - **Construcción total máxima:** 400 x 2.8 = 1,120 m2 sumando todos los niveles. - **Niveles estimados:** 1,120 entre 280 = 4 niveles aproximados, si cada nivel ocupa el máximo de desplante.

Estos dos números, leidos juntos, definen la silueta posible del proyecto: cuánto cubre el suelo y cuánto crece en altura.

Dónde se obtienen los coeficientes

El COS y el CUS no se inventan: los fija el plan o programa de desarrollo urbano del municipio según la zona y el uso de suelo asignado. Se consultan en la carta urbana o en la constancia de uso de suelo. Conviene confirmarlos con la fuente oficial antes de calcular, porque cambian de una zona a otra y a veces dentro de la misma colonia.

Por qué importan en la factibilidad

El COS y el CUS son el primer filtro de viabilidad de un terreno. Junto con la altura máxima y los alineamientos, determinan el área vendible posible y, por lo tanto, el potencial economico del desarrollo. En el análisis de factibilidad de Nodo Urbano, estos coeficientes se calculan antes que cualquier render: definen lo que el terreno permite y, con ello, lo que el proyecto puede llegar a ser.

Conclusión

Calcular el COS y el CUS es traducir la normativa en metros construibles concretos. El COS limita cuánto ocupas el suelo y el CUS cuánto construyes en total. Con ambos confirmados desde la fuente oficial, el proyecto parte de una base real y evita sorpresas en la etapa de licencias.