Coeficiente de ocupación de suelo COS y CUS explicado
El COS y el CUS son los dos coeficientes urbanos que determinan cuánto y cómo puedes construir en un terreno.
Coeficiente de ocupación de suelo COS y CUS explicado
Antes de imaginar un edificio sobre un terreno conviene saber cuánto permite la norma. Dos coeficientes urbanos definen ese límite: el COS y el CUS. Comprenderlos es el primer paso de cualquier estudio de factibilidad, porque marcan la diferencia entre lo que uno quiere construir y lo que realmente puede. Esta guía los explica con claridad y ejemplos.
Qué es el COS
El COS, o coeficiente de ocupación de suelo, indica qué porción de la superficie del terreno puede ocupar la construcción a nivel de piso. Se expresa como un decimal o un porcentaje. Un COS de 0.6 significa que la planta del edificio puede cubrir como máximo el 60 por ciento del terreno.
El espacio restante debe quedar libre. Sirve para áreas verdes, patios, jardines y la permeabilidad del suelo. El COS controla, en pocas palabras, cuánto del lote queda cubierto.
Qué es el CUS
El CUS, o coeficiente de utilización de suelo, indica cuántos metros cuadrados de construcción totales se permiten en relación con la superficie del terreno. Suma todos los niveles. Un CUS de 1.8 significa que se pueden construir hasta 1.8 metros cuadrados de área por cada metro cuadrado de terreno.
El CUS controla la intensidad total de la construcción, sin importar en cuántos pisos se reparta. Es el coeficiente que más influye en el potencial de un desarrollo.
Cómo se calculan con un ejemplo
Imagina un terreno de 500 metros cuadrados con un COS de 0.5 y un CUS de 1.5.
El COS limita la planta a 250 metros cuadrados, es decir, el 50 por ciento de los 500. El CUS permite un total de 750 metros cuadrados construidos, resultado de multiplicar 500 por 1.5.
Si cada nivel ocupa los 250 metros permitidos por el COS, el proyecto puede tener tres niveles, ya que 250 por 3 da 750, justo el límite del CUS. Así, ambos coeficientes trabajan juntos: el COS define la huella y el CUS define la altura efectiva en metros construidos.
Por qué importan en la factibilidad
Estos coeficientes determinan el área vendible o rentable de un proyecto, y por lo tanto su rentabilidad. Comprar un terreno sin conocerlos es comprar a ciegas. Un lote grande con coeficientes bajos puede rendir menos que uno pequeño con coeficientes altos.
En el trabajo de un desarrollo como los que estudia Nodo Urbano, el COS y el CUS se verifican en el plan de desarrollo urbano municipal antes de cualquier oferta, porque definen el techo real del negocio.
Otros factores que conviene revisar
El COS y el CUS no son los únicos límites. La altura máxima permitida, los restrictivos de colindancia, los cajones de estacionamiento requeridos y el uso de suelo aprobado también acotan el proyecto. A veces la altura máxima impide aprovechar todo el CUS, o el estacionamiento consume área valiosa.
Por eso conviene leer la norma completa y no quedarse solo con dos números.
Conclusión
El COS define cuánto del terreno se cubre y el CUS define cuánto se construye en total. Juntos trazan el contorno legal de cualquier proyecto. Conocerlos desde el inicio evita comprar un terreno que no rinde lo esperado y permite diseñar dentro de lo posible. Son la base técnica sobre la que se construye toda la factibilidad de un desarrollo.