Checklist de due diligence para compra de terreno

Checklist práctico de due diligence para la compra de un terreno, con las verificaciones legales, técnicas y fiscales indispensables.

Checklist de due diligence para compra de terreno

Comprar un terreno sin una revisión rigurosa es una de las decisiones más arriesgadas en el sector inmobiliario. La due diligence es el proceso de verificar que el predio es lo que parece y que la operación puede cerrarse con seguridad. Esta guía ofrece un checklist ordenado por áreas.

Revisión legal

El primer bloque confirma quién es el dueño y bajo qué condiciones puede vender:

- **Título de propiedad** a nombre del vendedor. - **Escritura inscrita** en el Registro Público de la Propiedad. - **Identidad y capacidad legal** del vendedor o su representante. - **Sucesiones o copropiedades** resueltas, si el predio fue heredado o compartido.

Revisión registral

Antes de avanzar, conviene confirmar que el terreno está libre de cargas:

- **Certificado de libertad de gravamen** que demuestre que no hay hipotecas ni embargos. - **Antecedentes registrales** que confirmen la cadena de propiedad. - **Coincidencia de medidas y colindancias** entre la escritura y el registro.

Revisión técnica y física

El predio real debe coincidir con el predio en papel:

- **Levantamiento topográfico** que verifique superficie y linderos. - **Inspección física** para detectar invasiones, servidumbres o construcciones. - **Acceso a servicios** de agua, drenaje, electricidad y vialidad. - **Riesgos del suelo** como inundaciones, pendientes o fallas geológicas.

Revisión urbana

Lo que puedes construir define el valor del terreno:

- **Uso de suelo** y densidad permitidos según el plan de desarrollo urbano. - **Parámetros de construcción** como COS, CUS y altura máxima. - **Restricciones** ambientales o de protección que limiten el aprovechamiento.

Revisión fiscal

Las obligaciones pendientes pueden trasladarse al comprador:

- **Impuesto predial** al corriente, con comprobantes recientes. - **Adeudos** de servicios o contribuciones especiales. - **Cálculo de impuestos** de la operación, como el de adquisición.

Cierre seguro

Con todas las revisiones aprobadas, la operación se formaliza ante notario mediante escritura pública e inscripción en el registro. No conviene liberar el pago total hasta confirmar que cada punto del checklist está resuelto.

Conclusión

Un checklist de due diligence ordenado por áreas, legal, registral, técnica, urbana y fiscal, convierte una compra incierta en una decisión informada. Dedicar tiempo a verificar antes de firmar es la mejor inversión que puedes hacer en la adquisición de un terreno.